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Sanierungsrechtliche Stellungnahme zur Instandsetzung und Modernisierung eines Wohngebäudes Antrag auf Baugenehmigung vom 07.12.2006 und Antrag auf Förderung der Instandsetzung der Gebäudehülle vom 17.03.2007 Das von der Mühlenstraße erschlossene Grundstück befindet sich im Bereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Innenstadt Werder (Havel) und im Bereich A der Gestaltungs- und Erhaltungssatzung Werder (Havel). Das Grundstück ist bebaut mit einem Wohngebäude, bestehend aus einem 2-geschossigen (1 Normalgeschoß, 1 Dachgeschoß) Vorderhaus und zwei 2-geschossigen (1 Normalgeschoß, 1 Dachgeschoß) Seitenflügeln, sowie einer vom Föhseufer erschlossenen Garage. Der Antrag bezieht sich auf die Instandsetzung und Modernisierung des Wohngebäudes. Die Einfriedung zum Föhseufer und die Uferfassade der Garage sind nicht Gegenstand des Antrages (vgl. Hinweis am Schluß dieser Stellungnahme). Gegen die geplanten Baumaßnahmen bestehen hinsichtlich der Genehmigung gemäß § 145 BauGB in Verbindung mit der Sanierungssatzung keine Bedenken. Hinsichtlich der Beurteilung nach den Vorschriften der Gestaltungssatzung bezieht sich diese Stellungnahme bezüglich der Baubeschreibung auf den Antrag auf Baugenehmigung vom 06.12.2006 (Eingang bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde am 07.12.2006), ergänzend die textlichen Erläuterungen zu den Ansichtszeichnungen vom 11.09.2007, der Grundrisse (Erdgeschoß und Obergeschoß) auf die erneut geänderten Antragsunterlagen (Grünstempel 25.05.2007), der Straßen- und Hofansicht und der Ansichten der Fassaden der beiden Seitenflügel sowie der Schnitte auf die nochmals geänderten Antragsunterlagen (Grünstempel vom 11.09.2007). Die Zustimmung wird entsprechend den Vorschriften der Gestaltungsatzung unter folgenden Auflagen und Hinweisen erteilt: Fassaden Bei Altbauten ist der Neuverputz gemäß § 10 (3) Gestaltungssatzung entsprechend dem historischen Bestand vorzunehmen. Wenn nicht anders nachweisbar, ist für den Außenputz der Straßen- und Hoffassaden (Hauptflächen, Sockelflächen und Drempelflächen) mineralischer Glattputz zu verwenden. Bei gewünschter Wiederherstellung des Fassadendekors ist sich gemäß § 6 (4) Gestaltungssatzung am historischen Bestand zu orientieren. Fassadenverkleidungen einschließlich Wärmedämmung dürfen gemäß § 6 (5) Gestaltungssatzung stadtbildprägende Gebäudeseiten optisch (d.h. bezüglich ihrer Gestaltmerkmale) nicht verändern. Die Bekleidung der südlichen Trauffassade des nördlichen Seitenflügels sowie der nördlichen Trauffassade des östlichen Abschnittes und der Giebelfassade des westlichen Abschnittes des südlichen Seitenflügels ist zulässig, wenn die Oberfläche in Glattputz ausgeführt wird. Bezüglich der beantragten Holzverschalung der nördlichen Trauffassade des westlichen Abschnittes des südlichen Seitenflügels wird eine Ausnahme gemäß § 18 (1) Gestaltungssatzung gestattet, da diese Gebäudeansicht nicht von stadtbildprägender Bedeutung ist. Die geplante Holzverschalung im EG der westlichen Giebelfassade des südlichen Seitenflügels ist nicht zulässig. Die westlichen Giebelfassaden sollen aus stadtgestalterischen Gründen vom Föhseufer aus als Mauerwerkswände identifizierbar bleiben. Im Bereich A der Gestaltungssatzung sind gemäß § 11 (1) Gestaltungssatzung für den Putzanstrich helle Farben aus dem Farbspektrum der Erdfarben zulässig. Helle Farben sind Farbtöne mit einem Hellbezugswert von mindestens 30,0. Die Farbe ist gemäß § 11 (2) Gestaltungssatzung vor Ort mit der Stadt abzustimmen. Der (teilweise) Rückbau der Außentreppe vor der nördlichen Trauffassade des linken Seitenflügels ist zulässig. Außenbeleuchtungen sind gemäß § 6 (9) Gestaltungssatzung zurückhaltend zu gestalten. Die Gestaltung von Hausnummern ist gemäß § 6 (10) Gestaltungssatzung mit der Stadt abzustimmen. Fassadenbegrünungen (Rankgitter im EG der westlichen Giebelfassade des nördlichen Seitenflügels) sind gemäß § 6 (8) Gestaltungssatzung zulässig. Fenster und Außentüren Der geplante Rückbau der überbreiten Bestandsfenster im EG der Straßenfassade und die Auflösung des linken Bestandsfensters in 2 schmalere Fenster wird durch die Vorschriften der Gestaltungssatzung unterstützt. Für Fenster in Fassaden darf gemäß § 7 (1) Gestaltungssatzung nur ein stehendes Format verwendet werden. Der Winkel der Horizontalen zu den Diagonalen des Fensters muß mindestens 55° betragen. Bei erhaltenswerten Gebäuden sind gemäß § 7 (5) Gestaltungssatzung Fenster nur in ihrer historischen Form und Gestalt zulässig. Der beantragte Fenstertyp eines zweiflügeligen Fensters mit Kämpfer und ungeteiltem Oberlicht entspricht nicht dieser Anforderung und ist daher unzulässig. Zulässig sind 2- oder 4-flügelige Fenster Die Fensteröffnungen müssen gemäß § 7 (2) Gestaltungssatzung geschoßweise aufeinander Bezug nehmen. Fensterreihungen sind gemäß § 7 (3) Gestaltungssatzung durch Zwischenpfeiler von mindestens 24 cm Breite zu unterbrechen. Fenster und Türen müssen gemäß § 7 (4) Gestaltungssatzung voneinander mindestens 24 cm Abstand halten. Die verglasten Tür- bzw. Fensterelemente des geplanten wintergartenartigen Zwischenbaus vor dem EG der Hoffassade des Vorderhauses entsprechen diesen Vorschriften nicht. Die vollständige Verglasung der Westfassade dieses Anbaus wird als Ausnahme gemäß § 18 (2) Gestaltungssatzung gestattet, wenn sie in Werkstoff und Farbe so gestaltet wird, dass sie nicht störend wirkt. Werkstoff und Farbe dieser Verglasung sind mit der Stadt abzustimmen. Die Gliederung der im EG der westlichen Giebelfassaden beider Seitenflügel geplanten großflächigen Fenster bzw. Fenstertüren entspricht nicht der vorgenannten Vorschrift des § 7 (1) – (3). Die Fenster bzw. Fenstertüren werden in dem beantragten Format und der beantragten Gliederung als Ausnahme gemäß § 18 (2) gestattet, da sie die beabsichtigte Gestaltung des Ortbildes nicht stören. Die Ausführung dieser Fenster und Fenstertüren ist als Holzfenster zulässig. Die Farbe ist mit der Stadt abzustimmen. Für Fenster in Fassaden darf gemäß § 7 (1) Gestaltungssatzung nur ein stehendes Format verwendet werden. Der Winkel der Horizontalen zu den Diagonalen des Fensters muß mindestens 55° betragen. Zwei der Fenster in der Trauffassade des linken Seitenflügels sind im Bestand als 6-flügelige liegende Fenster vorhanden. Der geplante Umbau des einen dieser Fenster zu einer inneren Verbindungstür zu dem wintergartenähnlichen Zwischenbau ist zulässig. Die geplante Erneuerung des anderen als 2-flügeliges Fenster ist nur unter Beachtung der vorstehenden Vorschrift zulässig. Auch die Erneuerung als dreiflügeliges Fenster (2-fache Vertikalteilung) bei Belassung der bestehenden Fensteröffnung ist als Ausnahme zulässig. Die geplante Erneuerung dieses Fensters als liegendes 2-flügeliges Fenster ist nicht zulässig. Auch der geplante Umbau der östlichen der beiden Außentüren in der südlichen Trauffassade des rechten Seitenflügels sowie der Außentür über dem bestehenden Treppenpodest in der nördlichen Trauffassade des linken Seitenflügels zu Fenstern ist nur unter Beachtung der vorstehenden Vorschrift zulässig. Die geplante Ergänzung der westlichen Außentür im EG der südlichen Trauffassade des nördlichen (rechten) Seitenflügels durch eine von der Innenseite vorgesetzte ungeteilte Glastür ist nur zulässig, wenn die bestehende Außentür erhalten bleibt. Auf den Erhalt der Außentür kann verzichtet werden, wenn die Glastür 2-flügelig (vertikale Teilung) ausgebildet wird. Die Fenster sind gemäß § 7 (6) in Verbindung mit § 10 (1) Gestaltungssatzung als Holzfenster zulässig. Die Fensterläden sind ebenfalls in Holz auszuführen. Die Abdeckungen der äußeren Fensterabwässerungen sind in Zinkblech auszuführen. Bei erhaltenswerten Gebäuden sind gemäß § 7 (5) Gestaltungssatzung Fenster nur in ihrer historischen Form und Gestalt zulässig. Die geplante Verkleinerung des im Bestand 2-flügeligen stehenden Fensters im OG der westlichen Giebelfassade des rechten (nördlichen) Seitenflügels zu einem schmalen 1-flügeligen Fenster wird als Ausnahme gemäß § 18 (2) Gestaltungssatzung gestattet, da das Fenster hinsichtlich seiner Form und seiner Einordnung in die Giebelfassade nicht störend wirkt. Auch die beantragte Herstellung eines neuen Fensters im OG der westlichen Giebelfassade des linken (südlichen ) Seitenflügels wird mit derselben Begründung als Ausnahme gemäß § 18 (2) Gestaltungssatzung gestattet. Die geplante 2-fach horizontale Teilung dieser Fenster ist nicht zulässig. Zulässig ist die einfache horizontale Teilung durch Herstellung eines Oberlichtes (Lüftungsflügel). Die für die vorgenannten Fenster möglicherweise erforderliche Absturzsicherung ist anders als durch einen Kämpfer zu lösen. Verkleidungen von Fenster- und Türgewänden sowie Verkleidungen von Faschen sind gemäß § 7 (8) Gestaltungssatzung unzulässig. Rolladenkästen sind gemäß § 7 (9) Gestaltungssatzung grundsätzlich so anzubringen, dass sie in der Fassade nicht sichtbar sind. Führungsschienen von Rolladen müssen bündig mit der Fensterlaibung ausgeführt werden. Für Fensterrahmen und Türen ist gemäß § 10 (6) Gestaltungssatzung im Bereich A der Gestaltungsatzung die Verwendung von blanken und glänzenden oder auch ortsfremden Materialien nicht zulässig. Die geplante Verschmälerung der Haustüröffnung in der Straßenfassde des Vorderhauses ist zulässig. Die Herstellung der Eingangstüranlage ist in Holz zulässig. Das Oberlichtband über der Haustür ist durch Vertikal- oder diagonale Kreuzsprossen zu gliedern. Dächer, Dachfenster, Schornsteine Die Dachflächen des Vorderhauses dürfen gemäß § 4 (4) Gestaltungssatzung nur mit naturroten Flachziegeln (Biberschwänzen) in Doppel- oder Kronendeckung ausgeführt werden. Die Biberschwänze müssen mit einem Segmentschnitt abschliessen. Halbrund abschliessende Biberschwanzziegel sind nicht zulässig. Für die flachgeneigte Dachfläche über der im Bestand vorhandenen Aufstockungszone auf der Hofseite des Vorderhauses wird eine Ausnahme gemäß § 18 (1) Gestaltungssatzung gestattet, da die Dachfläche nicht einsehbar und daher nicht von stadtbildprägender Bedeutung ist. Die Eindeckung dieser Dachfläche ist in Zinkblech oder beschieferter Dachpappe zulässig. Alternativ ist die Ausführung als extensiv begrünte Dachfläche zulässig. Die Pultdachflächen der beiden Seitenflügel sind gemäß § 4 (4) Gestaltungssatzung entsprechend dem Bestand bzw. historischen Befund in Schiefer (englische Deckung) einzudecken. Die Eindeckung der Pultdachfläche des wintergartenähnlichen Zwischenbaus vor dem EG der Hoffassade des Vorderhauses in Schiefer (englische Deckung) wird als Ausnahme gemäß § 18 (1) Gestaltungssatzung in Schiefer gestattet, da dieses Material als Eindeckung der Seitenflügel im Bestand vorhanden ist. Der Dachüberstand an den Traufen muß gemäß § 4 (2) Gestaltungssatzung mindestens 10 cm und darf höchstens 30 cm betragen. Straßenseitig ist das im Bestand vorhandene massive Traufgesims zu erhalten. Am Ortgang der Seitenflügel ist gemäß § 4 (2) der Gestaltungssatzung die Schieferdeckung über die Giebelwand hinauszuführen. Der Überstand hat sich an die örtlichen Gegebenheiten anzupassen. Ortstypisch ist ein sehr knapper Überstand von ca. 3 cm. Der Fassadenputz ist bis unmittelbar unter den Überstand zu führen. Die Gestaltung des Ortgangs durch ein Windbrett oder andere Ortgangverkleidungen ist nicht zulässig. Diese Auflage gilt auch bei mit einem Wärmedämmsystem bekleideten Giebelwänden. Die Dachverwahrungen, die Regenrinnen, ggf. die Schneefanggitter und die Fallrohre sind in Zinkblech auszuführen. Dachflächenfenster sind gemäß § 5 (8) der Gestaltungssatzung im Bereich A der Gestaltungssatzung nicht zulässig. Die in den Pultdachflächen der Seitenflügel geplanten Dachflächenfenster werden als Ausnahme gemäß § 18 (1) der Gestaltungssatzung gestattet, da die entsprechenden Gebäudeansichten nicht von stadtbildprägender Bedeutung sind. Die Schornsteinköpfe sind gemäß § 4 (6) der Gestaltungssatzung in Tonziegeln auszuführen. Schornsteinköpfe haben sich in der Ziegelfarbe dem Dachdeckungsmaterial anzupassen. Schornsteine sind gemäß § 10 (4) der Gestaltungssatzung nicht zu verputzen. Die Höhe des Schornsteinkopfes ist auf das Mindestmaß entsprechend den einschlägigen technischen Bestimmungen zu begrenzen. Garage und Außenanlagen Die Instandsetzung der bestehenden Garage und der zum Föhseufer orientierten Einfriedungsmauer einschließlich der Toranlagen ist nicht Gegenstand des Antrags. Falls diesbezüglich Baumaßnahmen geplant sind, ist bei der Stadt die Genehmigung nach den ortsrechtlichen Bestimmungen zu beantragen. Potsdam, 24.09.2007 |
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